[시사오늘·시사ON·시사온=정승현 기자]

최근 지지부진하던 서울 목동아파트 재건축이 힘을 받는 모양새다. 서울시가 말 많던 1~3단지의 재건축 종상향 공공기여 요건을 완화하면서 주민 부담이 줄어들었기 때문이다. 목동단지들이 모두 안전진단을 통과하고 정비방식에 따른 갈등 요인도 크지 않아 앞으로 재건축 추진이 순항할 것으로 기대를 모은다.

공공임대 대신 ‘녹지공원’으로 2종→3종 상향

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8일 관련업계에 따르면 목동아파트 재건축에 적용하는 공공기여 방식이 ‘공공민간임대주택’에서 ‘녹지공원’으로 변경됐다. 서울시 도시건축심의위원회는 지난달 28일 이같은 내용을 담은 서울목동지구 택지개발사업 지구단위계획 개정안을 통과시켰다.

해당안에 따르면 목동1~4단지의 동측을 따라 안양천까지 이어지는 녹지보행로가 조성된다. 여기에는 목동지구중 2종일반주거지역으로 지정된 1~3단지가 3종일반주거지역으로 종상향할 수 있다는 전제조건이 달렸다. 이전에는 공공민간임대주택건설이 전제조건이었다.

종상향을 원하는 이유는 재건축·재개발에서 용적률을 더 확보하기 위해서다. 용적률을 높이면 공급물량이 늘게 되고 일반분양분을 더 많이 내놓게 됨으로써 사업성이 좋아지게 된다.

목동 택지지구에서 3종일반주거지역의 허용 용적률은 2종일반주거지역보다 30% 더 높다. 또 기부채납이 필요없는 용적률 상한선도 20% 차이가 나 종상향을 하면 그만큼 기부채납 부담이 줄게 된다.

양천구는 공공기여 수준을 완화하기 위해 지난해 8월 ‘종상향 TFT’를 만들고 각계의 의견을 들었다.

이기재 양천구청장은 “이번 서울목동지구 택지개발사업 지구단위계획 변경안이 통과돼 (목동 1~3단지 종상향이라는) 20년 숙제가 풀렸다”고 환영했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “공공기여 내용을 공공임대주택에서 공원으로 변경해도 공공임대 건축비용으로 인정되는 금액과 공원 토지 감정가를 정확히 비교해야 유불리가 판정될 수 있겠지만 공원으로 기부채납을 하면 공공임대가 차지할 면적만큼 일반분양을 내놓을 수 있고 건축비 인상으로 인한 부담을 피할 수 있어 심증적으로 보면 부담이 줄어들 것으로 본다”고 말했다.

 

일반주거 종세분화 일부 2종지정…20년간 형평성 논란 

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서울에서 진행되는 재건축사업에서 공공기여로 공공민간임대주택을 짓는 방식이 조합원들의 반대에 부딪히고 있는 가운데 목동에서만 공공기여 방식이 완화된 이유는 더이상 사업을 지체하지 않겠다는 의지로 풀이된다. 

서울시는 지난 2000년 도시계획법 시행령이 개정되면서 일반주거지역이 세분화되자 2004년부터 모든 일반주거지역을 1~3종중 하나로 지정했다. 종세분화는 주거밀도나 주변환경을 반영하고 용적률 등 규제를 일률적으로 적용하지 않기 위해 시행하는 것인데 가구수나 층수, 밀도 등을 기준으로 이뤄진다. 이에따라 목동단지 14곳중 1~3단지는 2종일반주거지역, 4~14단지는 3종으로 분류됐다.

하지만 1~3단지는 3종 요건에 더 부합했다. 당시 기준에 따르면 블록내 건물중 층수가 13층이상인 곳이 최소 10%이면 3종으로 지정됐는데 1~3단지는 20%이상이었다. 하지만 용왕산 등 주변 구릉지의 경관을 보호하고 다른 단지들과 비교해 저층 비율이 높다는 이유로 서울시는 3개 단지를 2종으로 지정했다.

이후 시는 2019년 목동1~3단지의 용도를 3종으로 바꿀 수 있는 길을 열어주면서 종상향 조건으로 공공지원민간임대주택 건립을 내걸었다. 규모는 추가 용적률의 20%이상으로 제시했다.

“용적률 상향 여지 多…통합적 계획으로 랜드마크·가격선도 효과”

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목동 택지지구는 1985~1988년 준공이후 30년이 경과하면서 재건축이 가능해졌다. 목동 재건축은 전 정부에서 안전진단 등을 이유로 진척이 늦었지만 2022년 11월 지구단위계획 개정이후 올 2월 11단지를 마지막으로 모든 단지가 안전진단을 통과하면서 물꼬가 텄다.

물론 지난해부터 공사비 인상문제로 강남 재건축도 어려운 상황에서 목동도 원활치 않을 것이라는 부정적 의견이 나오고 있지만 큰 걸림돌을 치운만큼 사업 추진에 힘을 받을 것이라는 기대감이 크다. 이에더해 지난달 27일 서울시가 공공임대주택을 비롯한 시설로 받을 수 있는 상한 용적률을 계수조정을 통해 확대하겠다고 발표해 사업 진행에 플러스가 될 전망이다. 

이 때문인지 최근엔 각 단지들이 정비계획 수립을 위해 서울시와 적극적으로 협의하고, 각종 심의를 통합으로 받을 수 있는 신속통합기획을 준비하는 모습도 포착된다. 실제로 6단지는 신통기획을 진행중이며 1~3단지는 지구단위계획 변경절차를 밟고 있다. 지난달 안전진단을 통과한 11단지를 제외하고 나머지 단지 9곳이 신속통합기획 자문방식(패스트트랙)으로 정비계획을 수립하고 있다.

특히 목동지구는 다른 곳과 달리 단지별 정비가 가능해 이해관계로 생길 수 있는 갈등을 줄여 사업속도를 높일 수 있는 장점도 있다. 여러 단지를 한 사업장으로 통합하면 남향, 역세권, 조망권 등 입지차이뿐아니라 대지지분 차이 등 다양한 갈등이 발생할 가능성이 커진다.

목동 재건축은 3100여세대 규모인 14단지를 제외하고 1~13단지는 1350~2550세대로 타 사업장보다 2~3배 정도 세대수가 적다. 예를 들어 1기 신도시 통합정비를 추진하는 분당 시범단지의 경우 4개의 단지가 모여 7800세대 규모를 띤다.

박 교수는 목동에서 통합적 정비 방식을 택했을때 이해관계 조정으로 속도가 느려질 수 있지만 주민들이 누릴 수 있는 장점이 많다고 분석했다.

그는 “재건축을 통합적으로 추진하면 대단지로서 랜드마크 효과와 주택가격 선도 효과를 누리고 공원·편의시설을 적정 규모 확보할 수 있어 소유자들에게 유리하지만 조망권 등 의견 차이로 사업진행 속도가 느려질 수 있다”며 “목동은 기존 단지의 평균 용적률이 150% 수준이기 때문에 기반시설 공공기여로 용적률을 높일 여지가 많아 추진이 잘 될 가능성이 높다”고 말했다.