[시사오늘·시사ON·시사온=정승현 기자]

서울시가 50년만에 도심 일대의 고도제한을 완화하면서 정비사업에 대한 기대감이 커지고 있다. 다른 곳과 달리 그간 규제가 강하게 적용된 탓에 사업성 확보는 가능할 전망이다.  

서울시는 지난 17일 제1회 도시계획위원회를 열고 고도지구 개편안을 가결했다. 이에따라 남산주변과 구기평창, 경복궁 고도지구는 건축물 높이 규제가 2~4m 완화돼 서촌 일부는 20m 제한선이 24m, 16m 제한선은 18m로 높아진다.

또 경관 평가를 거쳐 최대 높이를 45m까지 완화할 수 있는 ‘경관관리 가이드라인’ 적용은 북한산 주변 고도지구에서 남산과 구기평창 고도지구로 확대된다. 남산의 남쪽은 소월로 아래지역, 북쪽은 역세권이 적용 대상이다. 북한산 주변은 높이제한 20m 구역까지 역세권에서 평균 45m까지 완화된다.

오류 고도지구와 서초 법원단지 주변 고도지구는 해제된다. 자연경관지구와 1종일반주거지역, 공원 등과 겹친 고도지구도 폐지된다. 당초 국회의사당 주변은 90m, 120m, 170m로 높이 제한을 완화할 방침이었지만 결론을 맺지 못했다. 

이번 계획은 고도제한 관리를 유연하게 하겠다는 서울시의 기조가 담겨 있다. 노후한 도심지를 정비하려면 신축사업 여건이 마련돼야 하는데 지금과 같은 건축규제로는 설계 및 시공이 제한적이기 때문이다. 4m 높이 제한을 상향해 한두 층을 더 올리게 되면 그만큼 정비사업 여건이 개선되는 것이다.

송승현 도시와경제 대표는 “고도 제한을 완화하면 건축물 용적률을 늘릴 수 있어 사업성이 확보되고 오랫동안 묶여있던 재산권의 활용도가 개선될 것”이라며 “4m가량의 고도제한 완화는 좁은 대지들을 통합해 개발하면 한층을 올렸을 때 넓어지는 면적이 더 커지고, (5층 높이의 고급공동주택단지) 한남동 나인원처럼 고급형태로 개발하는 방식으로도 사업성을 만들 수 있다”고 말했다.

대신 기존 경관 계획이 흐트러질 수 있다는 점은 문제다. 특히 경복궁 일대는 지난 6월 개편안 초안에서 문화재 관리 목적상 고도제한을 완화하지 않기로 했다가 이번 심의에서 높이 제한을 완화했다.

따라서 향후 관건은 도시경관 시뮬레이션이 될 것으로 보인다. 높이 규제를 완화하면서 기존 경관을 해치지 않도록 사업 방향을 조정해야 하기 때문이다.

송 대표는 “서울시가 지정한 고도지구에서는 경관을 비롯한 공공성을 확보해야 한다”며 “공공부문과 조화를 이루는 개발 형태로 공공성과 사업성을 모두 확보하는 방안을 찾으면서 지역주민들이 개발 분담금을 감당할 수 있을지 여부가 중요할 것”이라고 말했다.

서울시 관계자는 “고도지구 2~4m 높이제한 상향안은 열악한 주거환경을 개선할 필요성과 관련해 주민들이 많이 제기했다”며 “경관 시뮬레이션을 거쳐 16m와 18m 두 기준이 공존했던 서촌은 18m로 일원화했고 지형차가 있는 일부 지역에 한해 4m 추가 완화안을 냈다”고 설명했다.

이어 “경관 시뮬레이션·심의를 거쳐 45m 높이까지 허용하는 안은 주요 조망점과 조망축에 맞춘 가이드라인과 단지 통경축 가이드라인을 개략적으로 만들어 도시계획위원회 심의를 받았다”며 “구체적인 안이 나오면 재열람 공고를 거쳐 결정 고시할 예정”이라고 했다.