[시사오늘·시사ON·시사온=정승현 기자]

부동산경기 침체와 공사비 인상으로 재건축 현장에서 조합원과 시공사가 접점을 찾지 못하는 사례가 발생하고 있다.

관련업계는 정비사업에서 조합 내홍이 일어나거나 사업 관계자들 간 합의가 이뤄지지 않아 공사 중단으로 사업이 표류될 수 있다는 우려를 나타내고 있다.

19일 익명의 정비업계 전문가는 “현재 도시정비시장에서 일어나고 있는 지각변동을 인정해야 한다”고 말했다.

이어 “올해 상반기 유관업계의 눈길이 쏠린 광주광역시 신가동 재개발은 사업 관계자들의 합의가 이뤄지지 않으면 사업 중단으로 인해 표류할 수도 있다”고 덧붙였다.

광주광역시 신가동 재개발 사업장이 이주·철거 단계까지 마친 가운데 막대한 이자가 나가면서 조합원의 손해가 발생하고 있는데다 조합이 시공 파트너와 원만한 합의에 실패하는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다.

광주 신가동 재개발 사업은 광주 광산구 신가동 일원 28만8058.6㎡ 규모 부지에 지상 29층짜리 공동주택 51개동, 4718가구 및 근린생활시설 등을 신축하는 프로젝트다. 공사비 규모가 약 1조8000억원으로 광주 최대 사업으로 꼽힌다. 조합은 지난 2015년 △DL이앤씨 △GS건설 △롯데건설 △SK에코플랜트 △한양이 컨소시엄을 꾸려 만든 ‘빛고을드림사업단’을 시공자로 선정했다.

신가동 재개발은 지난해 11월 3.3㎡당 공사비 706만원으로 합의해 사업이 순항할 것으로 기대됐으나 조합이 올초 계약을 거부했다. 지난 2일 조합 대의원회에서는 사업단과 협의없이 3.3㎡당 2450만원으로 일반분양가를 정하는 관리처분계획 변경 안건과 공사비 안건을 가결하고 총회를 진행하기로 한 것으로 알려졌다.

건설업계에 따르면 대의원회를 전후로 시공자측과 조합이 공문을 주고받으며 의견을 나눴다.

신가동 재개발은 전체 수익금 2조5000억원중 일반분양 아파트 수입금 1조9000억원으로 전체 수입의 76%를 차지하고 있으며 일반분양의 수입금으로 공사비 1조8000억원을 충당하는 구조다. 시공사측은 조합에 일반분양가를 2186만원으로 조정해 관리처분계획 재수립할 것을 요청했다.

이를두고 건설업계에서는 ‘미분양시 공사비 지급 불가 사태’ 발생 가능성이 크다고 우려한다. 미분양이 발생하면 공사비 재원을 확보하지 못해 공사가 중단될 수 있다는 것이다.

이에 조합측은 정된 관리처분변경총회를 진행하고 향후 미분양시 관리처분 변경 과정을 거쳐 부족한 재원을 마련하겠다는 공문을 보냈다. 단지 고급화를 꾀하면 일반분양 가격은 올라가게 되고 관리처분 총회 통과를 위해 조합원 3분의2 동의를 받아야 하는데 조합원 부담금을 늘리기 쉽지 않은 상황이다.

한 정비업계 전문가는 “공사비 재원 확보를 위해 일반분양 물건의 할인분양에 상응하는 조합원 추가 부담금 총회 절차를 진행할 경우 통상적으로 추가 부담금 증가로 인해 조합원 의견이 합의되지 않아 일정이 지연되는 경우가 많다”고 설명했다. 특히 투자 목적이 아닌 실제 거주를 위해 기다리는 조합원들의 피해 방지를 위한 대책도 필요하다. 

한편 빛고을드림사업단 시공자측은 이러한 사업 리스크 해결을 위해 조합에 지속적으로 관리처분계획 변경(안) 재수립을 요청하며 지난 12일 공문을 발송한 것으로 알려졌다.

시공자측은 △미협의 관리처분 변경총회 강행 △비례율 120% 기준 일반분양가(3.3㎡당 2450만원)에 발코니 확장·중도금 이자를 더해 추산할 때 9억원의 고분양가(34평 기준) △대량 미분양 발생시 상환 리스크 △주택도시보증공사(HUG)의 분양가 및 관리처분계획 변경 미승인 등을 들어 조합 집행부에 절차상 하자를 바로 잡아 달라고 요청했다.

업계 관계자는 “HUG는 사업비·공사비 상환 불가시 보증사고로 이어지기 때문에 고분양가 심사 대상이 아니더라도 분양보증을 끊어주기 전 사업비 보증 사업장에 대해 일반분양가 검토를 실시한다”며 “무리한 분양가로 판단될 경우 다시 관리처분계획 변경을 요청하거나 분양보증서 발급을 거부하는 상황까지 벌어진다”고 말했다. HUG에서 일반분양가를 동의하지 않으면 관리처분 변경총회를 위해 총회를 추가로 열어야 하고 관리처분 변경인가 절차를 다시 밟을 경우 사업 진행은 최소 6개월 이상 지연될 것이라는 예상이 나온다.