(시사오늘, 시사ON, 시사온=최준선 기자)
원내1당을 차지한 야당이 도입을 주장하고 있는 전월세 상한제가 그동안 정부·여당이 추진해온 뉴스테이 정책에 어떤 영향을 미칠지 향방이 주목되고 있다. 야당발 부동산정책에 밀려 추진 동력이 약화될지, 아니면 자리를 잡아가는 수익 구조를 토대로 시장에 안착할 수 있을지 업계 내 반응이 엇갈리고 있다.
정부·여당 지원에 확대되는 뉴스테이…'전월세상한제' 마주하다
이번 정부는 뉴스테이 사업을 주택정책의 핵심으로 두고 추진했다. 지난 1월 국토부는 지난해의 2배 수준인 5만 가구의 뉴스테이 부지를 올해 중 확보하고 공급은 2만5000가구, 입주자 모집은 1만2000가구까지 늘리겠다고 발표했다. 재무적투자자(FI)의 사업리스크를 완화하고 자금을 조기회수할 수 방안을 마련키로 하는 등 민간의 참여도 적극 유도했다.
정부의 적극적 지원에 건설·금융업계는 뉴스테이를 새로운 먹거리로 인식하기 시작했다. 실제 화성동탄2지구 등 4곳에서 진행된 올해 첫 뉴스테이 공모(5차)의 경쟁률은 21대1로 △2차(18:1) △3차(6.5:1) △4차(12.6:1) 공모 당시 평균 경쟁률보다 높았다. ‘3년 건설, 8년 임대, 연 5% 수익률’이라는 국토부의 사업구조 개선방안 발표로 사업에 눈독 들이는 금융·보험권도 늘어나고 있다. 올해 확정된 뉴스테이 공급만 △경기 화성시 반월동 △동탄2신도시 △인천 서창2지구 △충북혁신도시 등지의 6개 단지, 총 7000여 가구 규모다.
그러나 이번 총선이후 여소야대 국면이 형성되면서 정부와 여당이 적극 추진하던 뉴스테이 사업은 새로운 국면을 맞게 됐다. 원내1당으로 약진한 더불어민주당과 정의당이 향후 추진할 주거정책으로 전월세상한제와 계약갱신청구권제의 도입을 내건 만큼 뉴스테이를 비롯한 민간임대 주택 확대 정책에 혼선이 불가피할 것으로 우려되고 있다.
전월세상한제는 재계약 시 전월세 상승폭을 5% 이하로 제한하는 제도다. 이와 함께 언급되는 계약갱신청구권제는 2년의 전세계약 기간이 끝난 뒤 임차인이 한 번 더 2년의 계약 갱신을 청구해 최장 4년의 임차기간을 확보토록 한다는 게 주요 골자다.
전월세상한제와 계약갱신청구권제는 이미 19대 국회에서 논의된 바 있지만, 정부와 여당은 아직 반대하고 있다. 집주인이 전세를 더욱 꺼리게 돼 공급 부족이 심화되거나, 처음 계약할 때 4년치 전셋값을 한꺼번에 받으려 하는 등 전세금 급등현상으로 이어질 수 있는 요소가 많다는 우려다.
반면 더민주당과 정의당 등은 전월세의 상승 수준이 이미 서민들이 감당할 수 없을 정도라는 분석에 근거해 해당 제도의 도입을 찬성한다. 아직까지 두 제도에 대한 뚜렷한 의견을 밝히지 않은 국민의당까지 제도 도입에 가세한다면 정부와 여당이 종전처럼 일방적으로 방어하기는 쉽지 않을 것이라는 예측이 나온다.
전월세상한제 도입 이후, “뉴스테이 장점 유명무실” VS “뉴스테이와는 별개”
전월세상한제와 계약갱신청구권제가 도입되면 이번 정부 주택정책의 핵심인 뉴스테이 사업의 경우 그 추진동력이 약화될 전망이다. 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 전세 제도의 테두리 안에서 주거난을 해결하려는 반면 정부·여당이 추진하는 뉴스테이는 ‘월세의 대세화’라는 인식 하에 임대주택에 대한 인식 개선 목적도 겸비해 추진되는 사업이다.
문제는 이에 따라 뉴스테이가 ‘민간분양 주택 수준의 품질’을 표방하는 동시에 높은 임대료로 공급돼 ‘금수저 월세주택’이라는 비판이 제기된다는 점이다. 지난달 사단법인 건설주택포럼에 따르면 지난해 공급됐거나 올해 예정된 뉴스테이의 임대료는 소득 6분위 이상, 또는 지역에 따라 위례신도시나 서울지역의 경우 소득 8분위(소득인정액 696만~852만원) 이상이나 부담이 가능한 수준이다. 이에 따라 비싼 월세와 관련해 재논의가 필요하다는 의견이 야당 측에서 나올 수 있다. ‘건설사 특혜’까지 논의가 확대돼 뉴스테이 사업에 대한 민간투자자 유도 요인이 감소할 가능성도 제기된다.
전월세상한제 도입으로 뉴스테이 정책의 장점인 임대료 상승률 상한(5%)이 유명무실해지는 것 아니냐는 지적도 나온다. 분양아파트 전세에서도 일정 수준 주거안정이 보장된다면 수요자 입장에서는 굳이 임대단지를 찾아 나설 필요가 없지 않느냐는 주장이다.
한 업계관계자는 “임대료 상승률 상한이라는 뉴스테이만의 장점이 옅어진 채 단순히 아파트 브랜드만으로 수요자들을 끌어들이기에는 아직까지 임대단지에 대한 인식이 부정적이다”라며 “이미 5% 이하로 임대료 상승을 제한하고 있는 공공임대주택을 확대하는 것이 보다 근본적인 주거난 해결책이 될 수 있을 것”이라고 말했다.
한편 전월세상한제의 도입이 뉴스테이의 안착과는 별개의 문제라는 분석도 나온다. 정부의 적극 지원에 힘입은 사업자들은 굳이 5%의 임대료 상승률 상한을 고수하지 않고도 사업성이 있다고 판단하고 있기 때문이다.
실제로 지난 12월 공급된 대우건설의 뉴스테이 ‘동탄 행복마을 푸르지오’의 경우 연간 임대료 상승률을 2%로 제한했다. 아울러 롯데건설이 다음 달 화성에 공급하는 ‘신동탄 롯데캐슬’과 ‘동탄2 롯데캐슬’은 4년 이상 계약시 임대료 상승률 0% 혜택을 제공한다. 최초 4년간 임대료 상승분 전액을 할인해 주는 셈이다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “전월세상한제가 도입된다 하더라도 5%보다 낮은 임대료상승률과 다양한 주거서비스를 갖춘 뉴스테이에 대한 수요는 꾸준할 것”이라며 “최근 가속화되는 월세화로인해 임대주택의 다양성이 요구된다는 점에서 뉴스테이는 행복주택 등의 공공임대주택과 함께 주거난 해소 대책 중 하나로 자리 잡을 것으로 보인다”고 내다봤다.
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