이재명, 금융 소외계층 보호…‘기본대출·비거주자 규제’
윤석열, 전 국민 주거 향상…‘원가주택·역세권 첫집주택’
[시사오늘·시사ON·시사온=조서영 기자]
정책만으로 선거에 승리할 수 있다는 건 이상(理想)이다. 그럼에도 불구하고 내년 대통령 선거의 승자가 되려면, 부동산 공화국을 혁파할 대안 제시가 필수적이다. 대선은 지난 정부의 실책을 넘어, 더 나은 5년을 꿈꿀 수 있는 후보에게 투표한다는 점에서 그렇다.
문재인 정부의 대표적인 실책은 부동산 정책이다. <한국리서치>의 정책 평가에 따르면, 문 정부의 8월 4주차 주거·부동산 정책의 긍정 평가는 9%에 불과하다. 이념 성향이 진보인 응답자들조차 18%에 그쳤다. 같은 시기 국정 운영 긍정 평가가 38%라는 점을 고려하면, 차기 대선 후보들이 집중해야 할 공약은 더욱 분명해진다.
이에 여야 후보들은 앞다퉈 부동산 공약을 쏟아냈다. 그중에서도 더불어민주당 이낙연 전 대표와 이재명 경기도지사, 국민의힘 윤석열 전 검찰총장의 부동산 정책을 세 가지 축으로 분석했다.
부동산 정책의 세 축
진보와 보수 이념에 근거한 부동산 정책 방향의 차별성은 뚜렷해 보인다. 보수는 부동산 역시 시장에 맡기고 정부는 규제를 완화해야 한다는 입장인 반면, 진보는 부동산 시장에 적극 개입해 강력한 규제 정책과 계획에 따른 공급 정책을 펼쳐야 한다는 입장이다.
그러나 단순히 진영에 따른 정책 분석은 현실에는 맞지 않다. 역대 정부의 부동산 정책은 이념이 아닌 당시의 경제 상황에 따라 달라졌기 때문이다. 예를 들어 노태우 정부는 전국적인 부동산 투기 광풍에 토지공개념을 통해 강력히 규제하고, 1기 신도시를 통해 200만 호의 주택을 공급했다. 반면 김대중 정부는 양도세를 면제하는 등 규제 완화 정책을 펼쳤다. 이는 노태우 정부 시기에는 경제 호황에 따른 유동성 증가, 김대중 정부 시기에는 IMF에 따른 경제 폭락이란 경제적 상황에 근거한다.
<시사오늘>은 이에 여야 세 대선 주자의 부동산 정책을 세 축으로 세분화해 분석을 시도했다. 삼각형의 꼭지각은 ‘주택 공급 정책’, 그리고 두 밑각은 수요 조절 정책 중 ‘금융(대출) 규제 정책’과 ‘조세 정책’으로 구분했다. 정책 가운데 전체를 아우르거나 타 후보와 구별되는 유일무이한 공약을 삼각형의 핵심 정책으로 선정했다.
이낙연, 조세 정책…‘토지독점규제 3법’
이낙연 전 대표의 부동산 삼각형은 조세 정책을 강조한 형태다. 그는 부동산 문제의 핵심을 자산 불평등으로 보고, 이를 해결하려면 ‘토지독점규제 3법’을 통해 규제를 강화해야 한다고 봤다.
이 전 대표는 타 후보들이 세 자리수가 넘는 주택 공급 정책을 내놓을 때, 오직 7만 호 공급을 내세웠다. 서울 공항을 이전해 3만 호를, 고도 제한이 풀리는 인근 도심에 추가로 4만 호를 공급해 총 7만 가구를 공급하겠다는 계획이다. 이낙연 캠프는 구체성과 현실성을 갖춘 주택 공급 계획이라는 점을 차별성으로 부각했다.
사실 서울 공항 부지를 활용한 주택 공급 계획은 20년도 더 된 논의 사안이다. 번번이 좌초된 이유는 수도 방위에 중요한 군사 공항이라는 점에 있었다. 서울 공항은 공군 비행장 중 수도권에 위치한 유일한 공항으로, 휴전선과 가장 가깝다. 하지만 동시에 공항 부지는 강남, 송파, 분당·판교와 연결되는 지역으로, 신도시 개발에 매력적이다. 여기에 고도 제한이 해제되면 인근 지역에 고층 건물이 들어설 수 있게 돼 추가 주택 공급 역시 가능해진다.
그는 서울 공항을 둘러싼 우려에 대해 “1970년의 안보 상황과 대응 방식이 이미 크게 변했다”고 반박했다. 대통령 및 외국 국빈 전용기 이착륙, 재난 시 구호물자 투하 등의 기능을 김포공항으로, 미군 비행대대는 오산 평택 기지로, 수도권의 항공 방위 기능은 다른 기지로 옮겨 안보상의 우려를 잠재우겠다는 설명이다. 또한 이전에 따른 비용은 부지 개발 이익으로 해결하겠다고 밝혔다.
대출 정책으로는 ‘50년 만기 모기지 대출 국가보증제’를 내세웠다. 현재 디딤돌 대출 등은 최대 30년 모기지다. 이를 청년과 신혼 세대를 대상으로 50년까지 만기를 확대하는 것이 주요 골자다. 금융기관은 담보로 잡은 주택에 주택저당증권(MBS)을 발행하고, 이를 시장에 팔아 재원을 확보하는 방식으로 운영된다.
하지만 이 전 대표가 무엇보다 강조한 것은 조세 정책이다. 그는 상위 1%가 전체 개인 소유 토지 면적의 31.9%를, 상위 10%는 77.3%를 독점해 토지 이득을 누리는 자산 불평등을 가장 큰 문제점으로 봤다. 이를 해결하기 위해 노태우 정부의 토지공개념을 수정·보완한 토지독점규제 3법을 발의했다.
3법에는 일정 수준 이상의 택지 소유에 부담금을 부과하고, 개발 이익 부담률을 높이고, 유휴토지에 가산세를 부과하는 내용이 담겼다. 구체적으로 △1999년 헌법재판소에서 위헌 판결을 받은 1인 660m²(약 200평) 소유 제한을 1,320m²(400평)으로 두 배 가량 늘리는 법(택지소유상한에 관한 법률) △1990년 50%였던 개발이익부담률을 제정 당시로 현재 25%에서 50%로 복구하는 법(개발이익환수법) △IMF 이후 폐지됐던 유휴토지·초과이득 과세를 부활하는 법(종합부동산세 개정)이 포함됐다.
이를 통해 얻는 부담금과 세금의 절반은 지역 균형 발전에, 나머지 절반은 무주택자·서민·청년들의 주거 복지 및 공공 임대 주택 건설에 사용될 예정이다. 이렇듯 이낙연 전 대표의 부동산 정책 삼각형은 조세 정책 강화를 통해 자산 불평등을 해소하는 형태다.
이재명, 금융 규제 정책…‘기본대출·비거주자 규제’
이재명 경기도지사의 부동산 삼각형은 금융 정책이 강조된 형태다. 특히 소외계층을 위한 ‘기본금융’ 정책을 내세워 화제가 됐다. 그가 내세운 부동산 정책의 원칙은 소수의 강자에게는 강하고 다수의 약자에게는 약한 억강부약(抑强扶弱)이었다.
이 지사는 임기 내 250만 호 이상 주택 공급을 공약했다. 이중 기본주택으로 100만 호 이상 공급하고, 장기임대공공주택 비율을 10%까지 늘리겠다고 밝혔다. 기본주택은 건설 원가 수준의 저렴한 임대료로, 역세권 등 좋은 위치에서 30년 이상 살 수 있는 고품질의 공공주택을 의미한다. 변두리 외곽이 아닌 역세권, 시세의 50~60% 수준의 값싸면서도 질 좋은 주택 공급으로 가치를 높여, 굳이 비싼 집을 살 필요가 없는 시장을 만들겠다는 설명이다.
기본주택에 대한 우려는 실현 가능성 여부다. 250만 호 공급을 위한 재원 마련과 부지 확보에 대한 지적이 대표적이다. 이재명 캠프 측은 재원 마련을 위해 기본 주택을 담보로 한 자산 유동화증권(ABS)과 공채 발행, 그리고 주택도시기금 여유 자금 활용을 예로 들었다. 또한 부지 확보에 대해서는 “부지를 언급하는 것은 부동산 시장 안정에 아무 도움이 되지 않는다”고 반박했다. 부동산 정책 확정 전에는 특정 지역의 시장 교란을 방지하기 위해 발표를 조심해야 한다고 밝혔다.
금융 정책으로는 기본 시리즈 중 하나인 ‘기본금융’을 발표했다. 이 지사는 고액 자산가와 고소득자는 장기·저리로 빌릴 수 있는 반면, 금융 약자의 경우 고금리의 대부업체와 불법 사채시장에 내몰리는 현실을 문제로 인식했다. 그는 “금융 소외계층의 최후 보루는 고리대부업체나 악덕사채업자가 아닌 국가여야 한다”며, 누구나 최소한의 금융혜택을 볼 수 있는 기본대출권을 내세웠다.
기본대출은 최대 1천만 원을 장기간(10~20년) 저리(3% 전후)로 대출받고, 마이너스 대출 형태로 수시 입출금할 수 있는 제도다. 이 지사는 금융에 가장 취약하고 제도 효용성이 큰 청년층을 대상으로 시작해 전 국민으로 점차 확대하겠다고 밝혔다. 이에 경기도는 내년부터 만 25~34세 청년들을 대상으로 소득과 자산과 관계없이 1인당 500만 원까지 빌려주는 청년기본대출을 추진할 계획이다.
기본대출에 대한 비판의 핵심은 ‘도덕적 해이’다. 이에 이 지사는 “최대 1천만 원은 대부업체 이용자의 평균 대출금(900만 원)과 비슷한 금액”이라며, 국민 누구나 도덕적 해이가 불가능한 금액이라고 반박했다. 그러면서 “재벌 대기업들이 수십조 원의 국민 혈세를 갚지 않아도 말 없던 분들이 ‘복지대상자로 전락할 운명에 처한’ 서민들의 1천만 원 내외 대출금 부담에는 왜 이리 수선인지 모르겠다”고 지적했다. 그는 월 30만 원이 없어 목숨을 끊어야 했던 송파 세 모녀 가족과, IMF때 수십조 원의 국민 혈세를 갚지 않고도 지금도 당당하게 활동하는 대기업을 비교했다.
직접적인 부동산 금융 정책의 경우 실거주 여부에 따라 구분했다. 실거주 수요에 대해서는 금융 지원을 강화하는 반면, 비(非)거주·비필수 다주택자에게는 금융 제한을 통해 더 많은 세금을 부과하고 더 엄격한 대출 기준을 적용하겠다는 입장이다.
그러나 이 지사는 주택 공급과 대출만으로는 부동산 문제 해결이 불가능하다고 봤다. 부동산 투기 광풍을 문제로 보고, 해결책으로는 부동산 보유로 이득을 볼 수 없도록 조세, 금융, 거래제도도 정비해야 한다고 주장했다. 기본적으로 “부동산 투기로 돈 못 벌게 하겠다”던 문재인 대통령과 궤를 같이 하는 셈이다.
이에 ‘국토보유세(기본소득토지세)’를 통한 조세 정책을 강화하고, 이를 전액 국민에게 기본소득으로 지급해 조세 저항을 줄여야 한다고 주장했다. 토지거래세를 줄이고, 0.17%에 불과한 실효 보유세를 1% 수준까지 늘리는 것이 주요 골자다.
이로써 국토보유세를 통해 얻는 세금은 90%의 가구가 혜택을 볼 수 있게 된다. 이는 그의 대표적인 기본 시리즈 중 기본소득의 재원으로 활용하겠다는 설명이다. 이렇듯 이재명 지사의 부동산 정책 삼각형은 소외계층에 대한 금융 지원 정책을 특별히 강화한 형태다.
윤석열, 주택 공급 정책…‘원가주택·역세권 첫집주택’
윤석열 전 검찰총장의 부동산 삼각형은 공급 정책을 강조한 형태다. 그는 주택 정책의 최우선 목표를 ‘모든 국민들의 주거 수준 향상’으로 잡고, 다양한 주택의 안정적 공급에 주력했다.
윤 전 총장은 임기 내 전국 250만 호 이상, 수도권 130만 호 이상의 신규 주택 공급을 약속했다. 이 가운데 취약 계층에게는 공공임대주택을 지속적으로 공급하고, 주거 급여 대상자를 확대해 주거비 부담을 완화하겠다고 했다.
특히 무주택 청년층 대상의 ‘원가주택’을 매년 6만 호씩 총 30만 호를 공급하겠다고 발표했다. 이는 시중 가격보다 낮은 건설 원가로 분양가 20%를 내고, 나머지 80%를 장기 저리의 원리금 상환을 주요 골자로 한다. 청년뿐만 아니라 재산이 일정 수준 이하인 다자녀 무주택자인 40~50대 가구도 대상에 포함된다. 5년 이상 거주 후 원가주택 매각을 원할 시에는 국가에 매각하되, 주택 가격 상승분의 50~70%를 입주자에게 돌아가게 해 재산 형성을 지원받게 된다. 2차 입주자 역시 1차 입주자로부터 환매한 낮은 가격에 입주하는 형태로 돌아간다.
또한 무주택 가구를 위한 ‘역세권 첫집주택’ 20만 호 공급도 제안했다. 이는 역세권 인근의 저 활용 공공유지를 복합 개발해 공공분양주택으로 공급하는 내용이다. 예를 들어 차량정비창, 유수지, 공영차고지의 기존 기능을 지하화하거나 상부 데크화해 입체복합개발 방식으로 생애 첫 집을 역세권에 공급하겠다는 것이다. 이 역시 기존의 50~70% 가격에 토지임대부 공공분양주택으로 공급해 분양가 20%는 먼저 내고, 나머지 80%는 장기 원리금 상환을 통해 살 수 있도록 공공재원을 투입하는 형태다.
윤 전 총장의 공급 정책에 대한 지적은 이 지사의 기본주택과의 유사성이다. 공급이 둘 다 250만 호로 동일하고, 저가의 공공임대주택을 확대한다는 점에서 비슷하다는 설명이다. 이에 윤석열 캠프는 기본주택과 원가주택의 차이는 분양주택이라고 강조했다. 따라서 조기에 집 마련 후 원가주택을 매각할 경우 매매차익의 70%를 얻어 자산 형성이 가능하다는 것이다.
그가 추진하려는 대량 주택 공급을 위해서는 각종 규제 완화가 필수적이다. 그는 재건축·재개발 규제를 풀고, 민간 재건축 사업의 용적률을 300%에서 500%로 상향조정해 증가된 용적률의 50%를 공공기부채납을 통해 공공분양주택으로 활용하겠다고 밝혔다. 또한 신혼부부와 청년층을 대상으로 주택담보대출비율(LTV)을 80%로 인상하고, 저리 융자 등의 금융 지원을 약속했다.
아울러 조세 정책의 경우 문재인 정부의 과세 정책 재검토를 골자로 한다. 이를 위해 종합부동산세의 재검토를 통해 보유세와 양도소득세 부담을 완화하고, 1세대 1주택자에 대한 세율 인하할 계획이다. 또한 임대차 3법에 대해서는 “원상 복귀시켜야 한다는 주장도 있지만, 그 역시 시장에 혼란을 줄 수 있다”며 “혼란을 주지 않는 범위 내에서 수정해야 한다”고 입장을 밝혔다.
이렇듯 윤석열 전 검찰총장의 부동산 정책 삼각형은 부동산 공급 정책을 강화하고, 이를 세금 및 규제 완화를 통해 뒷받침하겠다는 설명이다.
조세 정책을 부활한 이낙연 전 대표, 금융(대출) 정책을 내세운 이재명 경기도지사, 주택 공급 정책을 강조한 윤석열 전 검찰총장. 세 사람 중 차기 대선에서 부동산 공화국을 혁파할 승자는 누가 될까.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 최근 <시사오늘>과의 통화에서 “차기 대권 승패가 부동산 정책으로 결정 될 가능성이 크다”며 “지난 서울시장 보궐선거만 봐도 LH 투기 의혹이 불거져 나오면서 승패가 결정됐다”고 설명했다.
그러면서 세 후보의 부동산 정책 실현 가능성에 의문을 제기했다. 권 교수는 “이재명 후보의 기본주택, 윤석열 후보의 원가주택 250만 호는 모두 ‘어디에 짓는지’에 대한 말이 없다”며 “김현미·변창흠 장관 시절 얘기한 공급을 포함한 250만 가구라면 말이 되지만, 문재인 정부에서 짓겠다고 한 공급을 빼고 250만 가구는 사실상 불가능하다”고 지적했다. 이어 이낙연 후보에 대해서도 “수도권 군공항을 이전을 공약했는데 탈레반 같은 상황이 한반도에 발생하면 2500만 명이 어떻게 탈출할 것인가”라 반문하며, “인근 지역의 고도 제한이 폐지되면 땅값이 또 올라갈 것”이라 꼬집었다.
* 본 기사에 인용된 여론조사의 자세한 조사개요와 결과는 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지(http://www.nesdc.go.kr)를 참조하면 된다.
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