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서울 집값 하락세 심화…버블 붕괴 가능성 대두

기사승인 2018.11.06  16:22:42

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거래절벽·경기불황·유동성 감소→거품 걷힐까

(시사오늘, 시사ON, 시사온= 박근홍 기자)

서울 집값이 완연한 하락곡선을 그리고 있다. 부동산 시장 일각에서는 버블(거품) 붕괴 가능성, 즉 폭락 가능성까지 대두된다.

6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 거래량은 1127건으로 집계됐다. 전달 대비 80% 가량 줄었고, 전년 동기와 비교해도 82.18% 감소한 수치다. 가을 이사철임을 감안하면 아직 신고되지 않은 계약이 있다고 해도 매우 낮은 거래량이라는 평가다.

실제로 글로벌 금융위기로 주택시장이 침체됐던 2010년 10월 거래량은 3640건, 글로벌 금융위기가 시작됐던 2008년 10월 거래량도 2290건으로 집계됐다.

이처럼 거래절벽 현상이 확대되면서 폭등했던 집값도 빠른 속도로 하락 안정화되고 있다.

국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 9·13 부동산 대책 직전인 지난 8월 31억8000만 원에 거래됐던 서울 강남 청담삼익아파트(전용면적 161.75㎡)는 지난달 30억 원에 매매됐다. 같은 기간 논현동 신동아(35.73㎡)는 8억 원에서 7억1500만 원으로 떨어졌다.

강남 도곡렉슬도 전용면적 134.9023㎡ 기준 지난 9월 30억 원에서 지난달 29억8000만 원, 전용면적 59.9772㎡ 기준 지난 9월 14억9000만 원에서 지난달에는 13억6500만 원에 거래됐다.

호가 역시 감소세다. 지역 부동산중개업자들에 따르면 서울 재건축 시장의 상징인 대치동 은마아파트(전용면적 76㎡)는 최근 15억 원짜리 매물이 나타났다. 9·13 부동산 대책 전과 비교하면 3억~4억 원 가량 떨어진 것이다. 같은 기간 잠실주공 5단지의 호가도 1억 원 이상 줄었다.

하지만 이 같은 집값 하락에도 매수 문의는 뜸하다고 부동산중개업자들은 입을 모은다. 강남권의 한 부동산 관계자는 "매수 문의가 아예 없다고 보면 된다. 급매물이 나와도 기다리겠다는 반응이 대다수"라며 "이사철에 이런 분위기는 개업 이후 처음"이라고 말했다.

이는 문재인 정부의 9·13 부동산 대책과 지속적인 경기 불황 영향이라는 게 지배적인 견해다. 매도자는 분위기 반전을 기다리며 버티기에 들어갔고, 투기세력은 숨을 죽인 것이다. 또한 실수요자들은 여전히 높은 호가와 하락 기대심리로 구매를 꺼리고 있다.

특히 아파트 매매시장의 중심이 돼야 할 3040세대가 최근 취업난으로 주택 구매여력이 없는 상황인 데다, 결혼마저 기피하면서 집을 살 필요성을 못 느끼고 있다는 부분도 집값 하락세 심화에 힘을 더한 것으로 보인다.

   
▲ 문재인 정부의 부동산 대책, 지속되는 경기불황 등으로 서울 집값이 하락 안정화에 들어간 분위기다. 일각에서는 부동산 시장에 낀 거품이 본격적으로 붕괴될 가능성도 대두되는 모양새다 ⓒ 시사오늘 그래픽=김승종

이와 관련, 일각에서는 부동산 버블 붕괴 전망도 언급된다. 서울은 세계에서 부동산 거품이 가장 많이 낀 도시 중 하나로 분류된다. 대외경제정책연구원의 '글로벌 부동산 버블 위험 진단 및 영향분석'에 따르면 서울의 소득 대비 주택 가격비율은 11.2PIR로 미국 로스엔젤레스(LA)와 뉴욕, 영국 런던, 일본 도쿄, 싱가포르 등보다 집값 수준이 높은 것으로 나타났다.

우선, 수요와 공급의 법칙에 따른 버블 붕괴다. 공급과 수요가 감소하면 시장 가격은 자연스럽게 떨어지기 마련이다. 앞서 거론한 것처럼 현재 부동산 시장은 매도자가 버티기에, 매수자는 관망에 들어가면서 거래량이 빠르게 위축되고 있다. 논리적으로만 보면 가격 하락이 불가피한 실정이다.

유동성 문제도 부동산 버블 붕괴 전망에 힘을 싣는다. 故 노무현 전 대통령은 "하늘이 두 쪽 나도 부동산만은 잡겠다"며 30여 차례 이상 강력한 부동산 대책을 추진했지만 결과는 정반대였다. 후에 노 전 대통령은 자서전을 통해 "강력한 유동성 규제는 다른 부작용이 있을 수 있어 다른 수단으로 관리하려다 낭패를 봤다"고 회고했다. 자금의 부동산 시장 유입을 막지 못해 집값 폭등 현상이 발생했다고 밝힌 것이다.

현재 우리나라는 장기간 지속된 저금리 기조, 마땅한 투자처가 없는 경제상황 등으로 시중의 풍부한 자금이 부동산 시장에 쏠리는 현상이 지속되고 있다. 하지만 금리가 인상되면 사정은 달라진다는 게 전문가들의 중론이다. 이주열 한국은행 총재는 최근 기준금리 인상을 시사한 바 있다.

금리를 올려도 경기가 호황이면 집값은 쉽게 떨어지지 않는다. 그러나 요즘 같은 불황기에는 금리인상이 곧 집값 하락으로 이어질 공산이 크다는 게 지배적인 견해다. 실제로 우리나라의 지난 9월 경상수지는 108억3000만 달러를 기록하면서 79개월 연속 흑자라는 성과를 거뒀으나, 전년 동기와 비교하면 11.88% 줄었다. 유동성이 떨어지고 있다는 방증으로 볼 수 있는 대목이다.

최근 코스피가 2000선이 붕괴된 점도 부동산 버블 붕괴 가능성이 높아지고 있음을 보여주는 사안으로 보인다.

정영식 대외경제정책연구원은 "부동산 버블 확대는 금융위기 가능성을 증대시키고, 외환위기나 재정위기, 인플레이션 위기보다는 은행위기나 주식시장 붕괴와 밀접한 관련이 있다"며 "글로벌 부동산 시장의 동반위축에 대비할 필요가 있다"고 조언했다.

박근홍 기자 sisaon@sisaon.co.kr

<저작권자 © 시사ON 무단전재 및 재배포금지>
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